Être confronté à des impayés de loyer peut rapidement plonger un locataire dans une situation difficile. Perte d’emploi, problèmes de santé ou imprévus financiers : autant de raisons qui peuvent fragiliser un ménage. Pourtant, même en cas de dettes locatives, des solutions existent à chaque étape pour éviter l’expulsion. L’essentiel est d’agir rapidement et de ne pas rester seul face à ces difficultés.
1/ Pourquoi une résiliation de bail?
Un propriétaire peut demander la résiliation du bail pour plusieurs raisons :
- Reprise du logement pour y habiter ou le vendre
- Défaut d’assurance
- Nuisances ou usage non conforme du logement
- Impayés de loyers ou de charges
Tous les contrats de location contiennent une clause résolutoire. Elle permet de résilier automatiquement le bail en cas de manquement du locataire, sans avoir à passer immédiatement devant un juge. Pour cela, un commandement de payer est nécessaire.
Le délai laissé au locataire pour régulariser est de :
- 6 semaines si le bail a été signé ou renouvelé après le 29 juillet 2023
- 2 mois pour les baux plus anciens
Pendant ce délai, il est possible d’éviter la poursuite de la procédure.
2/ Le commandement de payer , une alerte à ne pas négliger :
C’est le premier acte officiel de la procédure d’expulsion. Il est délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier) après que les relances du bailleur soient restées sans réponse.
Ce document mentionne :
- Le détail de la dette
- Le délai pour payer ou demander un échéancier
- Les risques encourus (résiliation du bail, expulsion)
- La possibilité de demander l’aide du Fonds de solidarité pour le logement (FSL)
- La possibilité de saisir le juge pour demander des délais
Le commissaire de justice informe également la CCAPEX, une instance de prévention des expulsions, dans deux cas :
- Si la dette est égale ou supérieure à 2 mois de loyers
- Ou si l’impayé dure depuis plus de 2 mois
À ce stade, il est essentiel de réagir :
- Contacter le propriétaire pour trouver un accord
- Solliciter une assistante sociale pour faire le point sur les aides possibles
- Commencer ou reprendre le paiement du loyer courant
3/ L’assignation au tribunal : la deuxième étape
Si la dette n’est pas réglée ou aucun accord trouvé, le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire. Le locataire reçoit une assignation à comparaître, remise par un commissaire de justice. Elle indique la date de l’audience.
Le bailleur peut alors demander :
- La résiliation du bail
- Le paiement des loyers dus
- L’expulsion
Entre la réception de l’assignation et l’audience, le délai est d’au moins 6 semaines. Ce temps est précieux pour préparer sa défense :
- Évaluer sa situation financière avec une assistante sociale
- Tenter de régler une partie de la dette ou proposer un plan
- Poursuivre le paiement du loyer courant
- Signaler tout paiement à la CAF si des aides sont versées
4/ L’audience au tribunal : un enjeu majeur
Selon la situation du locataire, sa bonne foi et les démarches engagées, le juge peut :
- Suspendre la clause résolutoire et permettre un maintien dans le logement
- Accorder un échéancier de remboursement, dans la limite de 3 ans, si le loyer courant est à jour
- Résilier le bail et fixer un délai de départ ou autoriser l’expulsion
Le jugement est notifié officiellement par un commissaire de justice.
À ce stade de la procédure, il est crucial pour le locataire de poursuivre ou initie un suivi régulier avec une assistante sociale. Cela lui permettra de comprendre les délais légaux à respecter, d’activer les recours encore possibles, et d’entamer la recherche d’un logement social ou d’un hébergement temporaire.
5/ Les décisions du juge :
Les dons effectués au profit d’associations ouvrent droit à une réduction d’impôt sur le revenu. Cette réduction est généralement de 66 % du montant du don dans la limite de 20 % du revenu imposable.
Dans le cas des associations d’aide aux personnes en difficultés cette réduction est de 75% dans la limite de 1000€ c’est le dispositif « Coluche ».
En 2025, cette réduction de 75 % est désormais étendue aux dons aux associations venant en aide aux victimes de violences intra-familiales dans la limite de 1 000 euros.
Une mesure identique s’applique, entre le 17 décembre 2024 et le 17 mai 2025, pour les dons en faveur de Mayotte, si durement touchée par le cyclone Chido. Ces avantages concernent uniquement les foyers imposables.
6 / Le commandement de libérer les lieux :
Si le bail est résilié, le commissaire de justice adresse un commandement de libérer les lieux. En principe, le locataire dispose de 2 mois pour quitter le logement. Ce délai peut être réduit si le juge estime que le locataire est de mauvaise foi (nuisances, dégradations, etc.).
À ce stade, il est vital d’être accompagné par une assistante sociale pour :
- Demander un délai supplémentaire (auprès du juge de l’exécution)
- Rechercher un logement social ou temporaire
- Déposer un recours DALO (Droit au logement opposable)
- Étudier la mise en place d’un protocole de cohésion sociale si le logement est HLM
LE SAVIEZ-VOUS?
1/ La CCAPEX ou Commission de Coordination des actions de prévention des expulsions peut être saisie lorsqu’un risque d’expulsion existe suite à des impayés locatifs (locataires, sous-locataires, résidents de logements sociaux, logement foyers, maisons relais, etc.), à un trouble de voisinage, à un congé pour vente ou à une reprise personnelle.
Elle peut être saisie par le bailleur, le locataire, la CAF, le préfet…Sa mission est de coordonner , évaluer et orienter les locataires en voie d’expulsion.
Elle assure l’accompagnement social et budgétaire, l’apurement de la dette, les démarches de relogement en situation d’impayés locatifs et se prononce sur le maintien ou la suspension des allocations logement. Les préfectures sont en charge de renseigner sur les coordonnées de chaque CCAPEX.
2/ Dès la décision de recevabilité du dossier de surendettement, et lorsque l’expulsion a été ordonnée, la commission de surendettement peut demander au juge des contentieux de la protection qu’il suspende provisoirement l’expulsion.
En cas d’urgence et après la décision de recevabilité, la demande peut être faite par l’une des personnes suivantes :
- Le Président de la commission de surendettement (ou son délégué),
- Le représentant local de la Banque de France,
- Le surendetté.
Pour faire sa demande en urgence, le surendetté doit utiliser le formulaire cerfa n°15930 (https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_15930.do) et le remettre ou l’envoyer au greffe du tribunal judiciaire dont dépend le logement.
3/ Quelle que soit la situation ( impayé, défaut d’assurance, nuisance..) : le propriétaire n’a pas le droit d’expulser de lui-même le locataire y compris si un commandement de quitter les lieux lui a été signifié. Seule la force publique est habilitée à ce type d’opération et pour cela il faudra qu’elle ai reçu un ordre du préfet.
4/ Le Juge de l’exécution (JEX)
Il ne revient pas sur la décision de résiliation de bail, mais peut ajuster les modalités de son application, comme accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux, sauf en cas de mauvaise foi ou d’entrée illégale.Après réception du commandement à quitter les lieux il est aussi compétent .
5/ Le Protocole de cohésion sociale
Un locataire du parc social dont le bail est résilié peut demander à son bailleur un protocole de cohésion sociale.
Ce protocole, signé entre le bailleur et le locataire, permet de rester dans le logement malgré la résiliation du bail, rétablit l’allocation logement, et prévoit un plan d’apurement de la dette (échéancier, FSL, surendettement). Le locataire doit payer l’indemnité d’occupation et les charges.
Il dure 2 ans, renouvelable 3 ans, et peut inclure un accompagnement social. En échange, le bailleur suspend la procédure d’expulsion et s’engage à proposer un nouveau bail sous 3 mois.
En cas de non-respect du protocole, l’expulsion reprend.
6/ Trêve Hivernale
Pendant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), les expulsions locatives sont suspendues, même avec une décision de justice.
Exceptions : si un relogement adapté est proposé, en cas de squat avec effraction ou violence, pour les logements étudiants dont les conditions ne sont plus remplies, ou si l’expulsion a été ordonnée pour violences familiales.
COMMENT NOTRE SERVICE SOCIAL INTERENTREPRISES PEUT-IL VOUS SOUTENIR DANS LE CADRE D’UN ACCOMPAGNEMENT SOCIAL ?
En toute confidentialité, les assistantes sociales du travail vous écoutent et vous informent. Elles vous accompagnent dans les démarches et vous soutiennent dans toutes les étapes de votre vie professionnelle et privée. Elles sont soumises au secret professionnel.
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